公司介紹：股東背景強(qiáng)大，“物流+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動

    南山控股大股東是南山集團(tuán)，南山集團(tuán)1982 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由招商局集團(tuán)、中海油總公司，以及廣東省國資委、深圳市國資委、黃振輝投資有限公司等共同組建，是國有企業(yè)混合所有制探索的先行者。南山控股上市前身為雅致股份，主要從事集成房屋業(yè)務(wù)；2015 年資產(chǎn)重組后獲南山集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入；2018 年公司換股合并深基地B，接手旗下寶灣物流業(yè)務(wù)。截至目前，公司已形成了倉儲物流為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)為重要支撐業(yè)務(wù)，外加產(chǎn)城綜合開發(fā)為培育型業(yè)務(wù)，三大業(yè)務(wù)兩主一副協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式，憑借強(qiáng)大的物流地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營能力，及一體化的物流產(chǎn)業(yè)鏈全方位服務(wù)能力，2019 年根據(jù) CNPP 數(shù)據(jù)研究，寶灣物流被評為中國物流地產(chǎn)十強(qiáng)。

    倉儲物流業(yè)務(wù)：競爭優(yōu)勢突出，有望持續(xù)受益REITs 試點(diǎn)

    寶灣物流是公司旗下物流地產(chǎn)的主要開發(fā)運(yùn)營平臺，截至2019 年，寶灣物流在全國范圍內(nèi)擁有及管理63 個(gè)智慧物流園區(qū)，運(yùn)營倉儲面積近340 萬方，在建項(xiàng)目建筑面積超300 萬方；寶灣物流采用“五星級酒店”的管理標(biāo)準(zhǔn)，將物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用于物流園管理，物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)采集園區(qū)日常運(yùn)行數(shù)據(jù)，通過人工智能分析并自動預(yù)警和派單處理，實(shí)現(xiàn)園區(qū)管理智能化。

    2020 年4 月30 日，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)推出，為物流地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)鏈上提供了完善的資本退出通道，資產(chǎn)流動性大幅提升；物流倉儲作為本次REITs 試點(diǎn)的重點(diǎn)聚焦方向之一，考慮到公司持有大量優(yōu)質(zhì)成熟運(yùn)營的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，有望率先獲得支持，有助于公司改善資本結(jié)構(gòu)，加快開發(fā)速度，完善物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式。

    地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)：銷售逆市高增長，重點(diǎn)區(qū)域深耕細(xì)作

    2019 年，南山控股房地產(chǎn)銷售增長顯著，全年實(shí)現(xiàn)銷售額79 億，同比增長56%；商品房銷售面積50 萬方，銷售均價(jià)15852 元/平；分區(qū)域看，商品房銷量大幅增長貢獻(xiàn)主要源自于蘇州、長沙及深圳項(xiàng)目的熱銷，上述三個(gè)城市項(xiàng)目銷售貢獻(xiàn)銷售額分別為33.4 億、16.5 億及11.9 億，占全年銷售額的77.8%。

    財(cái)務(wù)情況：現(xiàn)金充足，負(fù)債率維持在低位

    現(xiàn)金充足：截至2019 年末，公司貨幣資金68.06 億，蘇寧雨花物流基地 ，短期借款及一年內(nèi)到期的非流動性負(fù)債之和44.29 億，現(xiàn)金短債比1.54，無償債壓力；杠桿率有所上升：截至2019 年末，帶息債務(wù)合計(jì)126.89 億，同比增長46.5%；凈負(fù)債率為51.5%，同比增加19.1pct，但依然維持行業(yè)較低水平；存貨大幅擴(kuò)張，未來業(yè)績可期：公司2019 年加杠桿用于擴(kuò)張土儲，物流英才網(wǎng) ，報(bào)表上看2019 年公司存貨合計(jì)166.14 億，同比增長50.4%，對應(yīng)到產(chǎn)品主要為房地產(chǎn)開發(fā)及物流地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目，為未來的銷售及物流項(xiàng)目的擴(kuò)充提供堅(jiān)實(shí)支撐。

    盈利預(yù)測及投資建議

    伴隨公司新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目投入使用、房地產(chǎn)項(xiàng)目交付結(jié)算，公司業(yè)績將進(jìn)入景氣上行周期，預(yù)計(jì)2020 至2022 年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入88.91 億、108.45 億、132.49 億，同比增長19.89%、21.99%及22.17%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤5.57 億、7.55 億及10.51 億，同比增長30.72%、35.42 及39.30%；攤薄后每股收益0.21 元、0.28 元及0.39 元，對應(yīng)PE 為14.09 倍、10.4 倍及7.47 倍，首次覆蓋給予“買入”評級。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期；公募REITs 政策推進(jìn)不及預(yù)期。