普洛斯企業(yè)主營業(yè)務(wù)

　　與布局情況

　　part.01

　　普洛斯業(yè)務(wù)遍及中國、美國、日本、印度、歐洲、巴西。是中國最大的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的提供商和服務(wù)商。普洛斯及旗下品牌環(huán)普，在42個戰(zhàn)略性的區(qū)域市場投資、開發(fā)并管理著370個物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，擁有并經(jīng)營占地約5,800萬㎡，建筑面積共計約4,000萬㎡，價值約290億美元的物流基礎(chǔ)設(shè)施，已建成的倉儲面積約為2,570萬㎡。

　　圖-普洛斯城市布局情況

　　圖-以技術(shù)和數(shù)據(jù)為核心驅(qū)動的普洛斯物流生態(tài)

　　企業(yè)模式分析

　　- 三核聯(lián)動體系

　　part.02

　　2.1基礎(chǔ)業(yè)務(wù)模式 – 收購、定制等多種模式組合

　　在自身不斷發(fā)展強化后，普洛斯具備了主導(dǎo)型物流地產(chǎn)商的兩大核心競爭力，也是其他競爭對手無法逾越的護(hù)城河，即遍布全球的規(guī)?；锪骶W(wǎng)絡(luò)吸引了DHL（敦豪）、聯(lián)邦快遞等第三方物流公司的合作，二是其定制開發(fā)和供應(yīng)鏈整合服務(wù)吸引了許多大型企業(yè)集團(tuán)，并由此開拓了新市場。

　　普洛斯提供一系列與物流設(shè)施有關(guān)的服務(wù)和產(chǎn)品，其中包括多租戶物流設(shè)施開發(fā)、定制開發(fā)、收購與回租。

　　多租戶物流設(shè)施開發(fā)：一般來說，租戶傾向于選擇多租戶方式。在這一方式下，普洛斯根據(jù)市場調(diào)研和其經(jīng)驗設(shè)計、建造、并最終管理高質(zhì)量的銷售設(shè)施。

　　定制開發(fā)：這是專門針對某一客戶的租賃方式。具體來說，普洛斯根據(jù)某一客戶具體要求，為其建造設(shè)施。普洛斯擁有所有權(quán)和出租權(quán)，在具體定制業(yè)務(wù)方面主要針對耐克等全球化企業(yè)居多。

　　收購與回租：對客戶而言，這更像是一種融資方式。普洛斯從客戶手中買入銷售設(shè)施，然后向客戶回租，最終使客戶享受到輕資產(chǎn)優(yōu)勢。

　　2.2三核聯(lián)動體系 – 在資本方與資產(chǎn)方之間做整合的發(fā)展模式

　　主導(dǎo)型的物流地產(chǎn)商，對選址能力和資金規(guī)模有非常嚴(yán)格的要求，普洛斯創(chuàng)造了一種“三核聯(lián)動”的閉合循環(huán)體系，這一體系一舉幫助普洛斯成為全球物流地產(chǎn)的標(biāo)桿。

　　2.2.1前端 – 投資：區(qū)位優(yōu)先，對于土地價格不那么敏感

　?。?）普洛斯的地產(chǎn)開發(fā)部門是普洛斯其他兩項業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，也是最重要的環(huán)節(jié)，包括投資獲地、項目建設(shè)開發(fā)，最終建成可用于物流業(yè)務(wù)操作的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。當(dāng)出租率達(dá)到六成左右時，該項目就被移交給物業(yè)管理部門進(jìn)一步招商。

　　（2）資本估值特點下，普洛斯對區(qū)位選擇非常重要，區(qū)位是估值的要素合前提。對于持有物業(yè)來說，決定物業(yè)估值倍數(shù)的資本化率主要取決于區(qū)位，故普洛斯主要選擇一二線城市作為優(yōu)先布局區(qū)域。

　?。?）資本模式下，普洛斯對于投資階段土地價格不那么敏感，這是普洛斯敢于在區(qū)域高價拿物流土地的重要原因。普洛斯本質(zhì)是一個資源整合者，賣方是政府或區(qū)域資源方，買方是基金，以金融模式運作，賺的是服務(wù)費。對于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商而言，需要考慮投資回報周期，而對于普洛斯而言只要拿地-建成-招商，只要最后資產(chǎn)價格基金可以接受即可，普洛斯本質(zhì)是從基金手中獲取服務(wù)費。

　?。?）資本模式下，從政府或者二手市場拿地，普洛斯都樂于接受。對于二手市場拿地，部分價格相對公開市場低，而這也為普洛斯在收并購方面操作留下空間。

　　（5）地產(chǎn)開發(fā)部門大致為普洛斯貢獻(xiàn)了60%的營收與30%的利潤。

　　2.2.2中端 – 運營：前期項目租金是生命線，后期則逐步寬松