國內(nèi)疫情漸漸平息，大部分城市慢慢恢復了往日的車水馬龍，但國外疫情卻有了暴脾氣，確診人數(shù)節(jié)節(jié)攀升。

無論國內(nèi)還是國外，在這場抗疫大戰(zhàn)中，你會發(fā)現(xiàn)物流是名正言順的背后英雄。補給隔離期居民大量生活用品，運送醫(yī)療物資，支援國外物資，哪里都離不開它。

其中菜鳥物流依托國內(nèi)150多座電商倉儲園區(qū)所構(gòu)成的聰明供給鏈，持續(xù)向湖北輸送各類物資。而萬科旗下的萬瑋物流也無償開放了全國27個城市59個物流園，用于應(yīng)急周轉(zhuǎn)倉儲及多溫區(qū)食品物流儲存運輸。

嗅覺靈敏的房企原來早已進局物流地產(chǎn)，除了萬科，碧桂園2017年進股中集產(chǎn)城，綠地戰(zhàn)略合作中遠海運，遠洋頻頻收購物流企業(yè)，榮盛聯(lián)合菜鳥，姿勢不同，但方向一致。不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，房企做物流地產(chǎn)，進不了前三，很危險。

物流地產(chǎn)有賺頭

實則是背后有缺口

拿地難也影響市場供給

有人會迷惑物流地產(chǎn)究竟是什么？

簡單來說是存放貨物，中轉(zhuǎn)貨物、分發(fā)貨物的空間，空間中會包含貨物的儲存、裝卸、包裝、流通加工等，為了實現(xiàn)貨物從供給地到接收地的流通，運輸、配送和信息治理是其中的必要配套服務(wù)。

說物流地產(chǎn)是銷售供給鏈中的關(guān)鍵一環(huán)一點不夸張！

當前物流地產(chǎn)主要依靠租金收進，即靠空間掙錢，不過目前這個空間供給不太充足，所以租金持續(xù)上漲，全國主要城市的物流倉庫空置率持續(xù)下行。

與此同時，物流地產(chǎn)展現(xiàn)出優(yōu)異的資金回報率，勢頭強過寫字樓、商展等標的物，據(jù)深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金公司的相關(guān)負責人表示，2019上半年全國主要城市不動產(chǎn)投資中，物流的收益率最高，遠景明朗。

資料來源：據(jù)公然資料整理

正是有這么誘惑的發(fā)展遠景， 所以諸如萬科、碧桂園、綠地、遠洋等房企逐步進進。以萬科為例，2014年進局創(chuàng)立萬瑋物流，目前萬瑋物流主營的冷庫規(guī)模國內(nèi)第一，截止2019年12月31日，已進駐44個城市，可租賃物業(yè)的建筑面積逾1086萬平方米。

此外2018年，萬科還聯(lián)合國內(nèi)財團收購了物流巨頭普洛斯，其中萬科團體出資約168億人民幣，占股21.4%，成為普洛斯第一大股東。

17年的雙十一中，10億快遞件里，就有5億將是從普洛斯和萬科雙方倉庫中運出，萬科已經(jīng)在物流市場上具有一席之地。

一、物流地產(chǎn)供不應(yīng)求的是高標倉

物流地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢看起來好，房企卻不能盲目樂觀，以為干就能掙錢，必須留意市場主要缺高標倉?？偭靠矗覈锪鞯禺a(chǎn)存量并不低，約為9.55億平米，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施占比僅約5%。

數(shù)據(jù)來源:Wind，易商紅木，平安證券研究所

那么市場上究竟需要什么樣的倉儲物流了？我們先看看物流地產(chǎn)的客戶（如下圖）。

以萬瑋物流的客戶結(jié)構(gòu)為例，主要為電商、快遞快運、實體制造、現(xiàn)代零售等。

圖片來源：物流指聞

就零售商而言，首先電商的需求一直就很旺盛，2018年，我國實物商品網(wǎng)上零售額高達7.02萬億元。這些都依靠高效、及時、穩(wěn)定的現(xiàn)代物流設(shè)施的支撐，盡管一些電商企業(yè)如京東、阿里、蘇寧會自建倉儲，但只會在一些關(guān)鍵節(jié)點建，空運報價 海運價格，一部分需求仍寄托在物流地產(chǎn)商身上。

其次經(jīng)此一“疫”，傳統(tǒng)零售如超市、便利店、生鮮店的線上線下一體化呼聲更大，尤其是2小時內(nèi)的配送更是推動著前置倉的應(yīng)用，且冷庫的需求也顯突出。

此外受產(chǎn)業(yè)升級因素影響，高新技術(shù)和裝備制造業(yè)的物流需求也穩(wěn)步提升。

這些都透露出一個信號，高標倉需求增加，而高標倉需要滿足高效、及時、便捷等特點。這里不得不再次提到萬科，其高標倉規(guī)模達到全國第二，可見做物流地產(chǎn)萬科是認真的。

二、物流用地不好拿

物流地產(chǎn)有著鮮明發(fā)展遠景的同時，也得面對一個現(xiàn)實，物流用地供給少，不好拿地。物流地產(chǎn)屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一部分。

由于物流用地價格低，且?guī)淼亩愂丈?，對地方政府財政貢獻有限，所以在土地出讓上沒有上風。從2015年起，我國工礦倉儲用地供給持續(xù)處于低位。但在一些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的地方，空運報價 海運價格，政府也會有斟酌。

房企做物流地產(chǎn)

收并購、合伙搭班子、存量改造……

都是拿地的好法子

房企進局物流地產(chǎn)多通過收并購、進股、合作開發(fā)等方式，進進之后，短時間內(nèi)主要還是發(fā)揮特長做建造，有了項目之后補足自身的物流運營服務(wù)能力。在招拍掛市場拿地機會未幾的情況，房企可考慮這些方法。

一、成立基金，收并購拿地

在住宅開發(fā)市場，當市面上的地變少時，房企會捉住收并購機會擴充土儲。物流地產(chǎn)市場同理，當招拍掛市場不好拿，可尋求收購機會。

比如萬科2015年創(chuàng)立萬瑋物流品牌，正式進軍物流地產(chǎn)時，采取了一連串收并購動作，迅速布局。比如2018年并購太古冷鏈平臺，側(cè)重布局冷鏈物流業(yè)務(wù)。而對于收并購中需要的資金，萬瑋物流成立一系列物流地產(chǎn)基金用于擴張。

二、合伙搭班子，一起做開發(fā)

進股物流企業(yè)。一些二手地標的物權(quán)屬清楚，可有效縮短項目審批、開發(fā)報建速度。所以一些房企拿地時會選擇從企業(yè)受眾購買，或者直接進股物流企業(yè)獲得土地所有權(quán)。

比如遠洋地產(chǎn)進股了中國物流資產(chǎn)（宇培團體），又先后投資鄭明現(xiàn)代物流、九曳供給鏈、駒馬物流等多家物流企業(yè)，目前還已在十個城市布局十個物流項目，總建筑面積達87萬平方米。

與電商合作，房企主責建造，電商負責項目招商和品牌集聚。由于很多地方政府看重電商的稅收貢獻及經(jīng)濟帶動作用，所以一般會給予很多支持，所以房企可聯(lián)合電商企業(yè)一起拿地。

和實體企業(yè)合作，幫他們定制獲取土地需求。除了找電商，和一家具備較強稅收貢獻能力的實體企業(yè)，在項目層面結(jié)成合作關(guān)系，一起向地方政府提出土地需求，也是成功獲取土地的一種方式。

比如普洛斯有一個貿(mào)易特色就是幫客戶定制，，與德國汽車制造商戴姆勒團體已經(jīng)在中國合作過四個項目。最新一次是，普洛斯在浙江杭州灣區(qū)為戴姆勒東北亞零部件服務(wù)貿(mào)易公司打造近5萬平方米的大規(guī)模定制級售后零部件配送中心。

不得不說，這種定制化策略既為普洛斯提供了穩(wěn)定的客戶需求，也為其拿地做項目提供了一個很好的法子。

三、改造經(jīng)營不善的閑置資產(chǎn)，老舊倉庫廠房

有老舊倉庫、廠房或者因經(jīng)營不善而閑置的土地，若交通條件和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有上風，可以考慮接手“變廢為寶”，改造成高端物流倉庫。

比如綠地搭伙中遠海運，據(jù)公然報道，合作方式為在全國主要港口城市獲取土地，開發(fā)建設(shè)物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。同時雙方將共同探索城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中老碼頭、廠房等產(chǎn)業(yè)工地的改造利用，輔之于節(jié)能和新能源技術(shù)，打造成改造示范項目。

但有千航國際業(yè)內(nèi)人士表示，這種模式一定要留意不能違反城市總體規(guī)劃。有些土地閑置時，地方政府并不會過分關(guān)注，當需要進行再開發(fā)利用時，政府就會實施各類監(jiān)管，為避免出現(xiàn)拿了地后不能順利開發(fā)，一定要先搞清楚土地的使用性質(zhì)。

搭建數(shù)字化信息平臺

創(chuàng)建無人物流

打造高標倉的必修課

高標倉跟傳統(tǒng)倉的區(qū)別在哪了？

首先就是高標倉的貨物周轉(zhuǎn)快，從具體的存貨周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)代化高端倉儲的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不到傳統(tǒng)倉儲的10%，庫存 SKU 能夠達到傳統(tǒng)倉儲的 10 倍。其次揀選效率高，搜索盤點貨物時間比傳統(tǒng)人工方式減少 95%。

此外實現(xiàn)貨物的快周轉(zhuǎn)，幫助客戶減少庫存資金占用，也能提升自己的倉儲坪效。而要實現(xiàn)這些，必須做好以下幾件事！

一、搭建信息治理平臺，提升物流運營效率

疫情前期，湖北省內(nèi)各市區(qū)醫(yī)院因嚴重缺乏物資，而不得不向社會求助，接收了很多物資的紅十字會卻不能及時補充供給，一時間站在風口浪尖。

有物資，為啥各醫(yī)院還缺了？

據(jù)央視總臺記者的探訪，一很多物資積存在倉庫排隊等待檢驗，二倉庫內(nèi)的治理職員不知道有多少貨物，也不知道貨物放在哪個地方，整個倉庫是混亂的，終極導致有貨發(fā)不出。

而這些題目的根源從技術(shù)層面上看，紅十字會倉庫的信息治理能力不足，嚴重影響了物流進出庫的效率。

之后湖北九州通醫(yī)藥物流接管，短短一天時間就建成了一個現(xiàn)代信息化的物流中心。從進倉、分區(qū)、分類、編碼、掃描蘊躲到定向發(fā)放，流程清楚，終極實現(xiàn)有序發(fā)放，且做到賬目清楚，將紅十字會半個月做不完的工作，2小時完成。

同時這種貨物數(shù)據(jù)在線化后，可利用大數(shù)據(jù)，共享協(xié)同等技術(shù)，實現(xiàn)“物流在線化”，依托云服務(wù)、云平臺，海運報價 國際快遞，能整合、治理和調(diào)度數(shù)據(jù)資源，提升效率。

比如往年12月底，京東信息平臺發(fā)現(xiàn)武漢、華中地區(qū)的口罩銷量明顯上升，這一異常數(shù)據(jù)立即被重點關(guān)注，于是武漢“亞洲一號”倉儲運轉(zhuǎn)中心開始大批量備貨。疫情爆發(fā)后，京東第一時間援助武漢100萬只口罩，數(shù)據(jù)的威力可見一斑。

二、智能無人物流，全面提升倉庫坪效

房企忙著造車，做機器人，實在跟物流行業(yè)的需求很近，很多物流企業(yè)為了提升貨物周轉(zhuǎn)和送貨效率，忙著造無人機、無人倉。房企若想涉足高端物流，無人物流是必修課。

具體來講，物流倉儲中若想要提升貨物的周轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于提升貨物的分揀效率和打包效率，我們以京東亞洲一號的分揀無人倉為例，其中包含智能分揀線、分揀機器人、打包機器人。

首先其倉內(nèi)全為自動立體倉庫，設(shè)備線也自動化，便于高效運轉(zhuǎn)。

圖片來源：澎湃新聞

其次假如來訂單了，利用分揀機器人將貨物從庫區(qū)分揀出來，它1分鐘累積跑200公里，完成商品抓取近2000余次。

圖片來源：澎湃新聞

另外倉內(nèi)采用磁懸浮自動打包系統(tǒng)，引進機器人1分鐘可實現(xiàn)5000件商品的智能打包。

圖片來源：澎湃新聞

我們以大連京東物流2500平方米的倉庫為例，其中有860組一人多高的貨架，上萬種數(shù)碼美妝各類商品，采用這類智能設(shè)備后，相較于傳統(tǒng)倉庫，智能倉庫可節(jié)省50%面積、50%職員，而揀貨出庫的效率是傳統(tǒng)倉庫的3倍以上。

聰明物流不僅提升倉庫坪效，還能大幅縮短配送時間，比如你早上醒來點個牛奶，中午就能到達你的餐桌。目前京東物流在全國十余個城市群，可實現(xiàn)“半日達”，“24小時達”城市覆蓋率95%。除了京東，菜鳥的“菜鳥小G”，蘇寧物流的“蘇寧云倉”均大力倡導無人化物流。

三、做好配套服務(wù)建設(shè)，有條件的還可以參與運輸服務(wù)

萬緯物流除了布局冷鏈存儲業(yè)務(wù)，還為冷鏈企業(yè)提供干線運輸及末端配送的個性化物流服務(wù)。

首先萬瑋物流有自己的配送隊伍，其中車輛有自營的，也有外部協(xié)助的。截止2019年中期，據(jù)悉萬瑋物流冷鏈干線上擁有自營冷鏈車10多臺，外部合作車輛2000多臺。

此外這些車輛全部納進運輸治理系統(tǒng)TMS治理，可實時回傳運輸路徑和溫度數(shù)據(jù)，實現(xiàn)全程管控。

終極可實現(xiàn)城市中轉(zhuǎn)、城市配送的接力運輸，且覆蓋到最后一公里的配送服務(wù)。譬如在萬瑋南橋冷鏈物流園中，DQ（冰雪皇后）、中糧、棒約翰等食品企業(yè)就進駐其中，其中萬瑋冷運團隊承接了棒約翰中心廚房的部分配送業(yè)務(wù)。

四、生鮮、醫(yī)療冷鏈服務(wù)是細分業(yè)務(wù)中的香餑餑

冷鏈成為近幾年物業(yè)地產(chǎn)中增長最迅速的板塊，其中廣為人知的就是萬科2018年收購了太古冷鏈，其后遠洋、平安不動產(chǎn)等也開始進進冷鏈物流。

其中冷鏈中生鮮冷鏈、醫(yī)藥冷鏈尤為引人注目，特別是在這次疫情期間對于生鮮的需求達到頂峰。有人說過了這段時間，可能需求就會降下來，實在不然，有冷鏈業(yè)內(nèi)人士表示，國外大型城市治理中，很多城內(nèi)嚴禁活禽家畜屠宰，在城外屠宰之后以凍鮮的形式進城。

這次疫情之后，大城市內(nèi)的活禽屠宰想必會有所管控，預(yù)計生鮮冷鏈的需求會有一波井噴。

同時毛利潤高的醫(yī)療冷鏈也是待挖掘的藍海之一。目前順豐、京東都已開始著手，其中順豐發(fā)布了“順豐醫(yī)藥供給鏈‘方案+’”和“順豐醫(yī)院‘方案+’”解決方案”，除了布局醫(yī)藥物流可視化平臺外，順豐還在醫(yī)藥物流領(lǐng)域研發(fā)并落地了區(qū)塊鏈醫(yī)藥溯源、無人機醫(yī)藥運輸?shù)忍厥夥?wù)。

不過無論是醫(yī)療還是生鮮冷鏈倉庫跟其他倉庫有很多區(qū)別。首先位置間隔市中心近一點；其次用電有要求，用電量一般得根據(jù)當?shù)赜秒娛樟袅看_定，大量用電需求需提前報批；此外制冷技術(shù)要求高。