自2018年以來，受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、中美貿(mào)易摩擦和整體環(huán)境不確定性增加的影響，深圳實(shí)體企業(yè)擴(kuò)租和搬遷的意愿有所減弱，觀看情緒濃厚。第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部針對(duì)產(chǎn)業(yè)物流市場進(jìn)行跟蹤與分析，以為深圳產(chǎn)業(yè)物業(yè)市場需求雖短期放緩，但受益于良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有理由繼續(xù)看好其中長期市場。

受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，產(chǎn)業(yè)物流市場需求放緩

今年以來，產(chǎn)業(yè)物流市場需求開釋的速度有所放緩，廠房和倉庫（指普通倉，下同）市場的大面積租賃成交鮮見。需求放緩的同時(shí)，一向空置率較低的深圳廠房、倉庫市場空置率出現(xiàn)了小幅上升。2019年2季度，廠房物業(yè)的空置率上升至10%，高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的空置率在今年2季度上升至3%，整體仍維持低位（詳見圖一）。

圖一：深圳廠房和高標(biāo)倉空置率走勢

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部

盡管深圳廠房物業(yè)幾乎無新增供給，但整體市場存量較大，需求的放緩也導(dǎo)致租金上漲受阻，市場租金并未延續(xù)往年持續(xù)增長態(tài)勢，整體均勻租金水平較為平緩，個(gè)別片區(qū)和項(xiàng)目甚至出現(xiàn)租金下調(diào)。

據(jù)第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部研究數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年深圳廠房物業(yè)的均勻租金錄得30.69元/㎡·月，與上年幾乎持平（詳見圖二）。

相對(duì)于廠房市場，深圳高標(biāo)準(zhǔn)物流倉在過往一直都是“一庫難求”，但今年需求出現(xiàn)下滑情況，一些優(yōu)質(zhì)倉庫項(xiàng)目開始出現(xiàn)空置面積，整體租金價(jià)格相對(duì)于往年無明顯上漲，2019年第2季度錄得均勻租金55元/㎡·月。

圖二：深圳各片區(qū)廠房租金情況

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部

受益于深圳良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，繼續(xù)看好產(chǎn)業(yè)物流市場中長期趨勢

深圳是國內(nèi)典型的產(chǎn)業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)門類豐富、基礎(chǔ)雄厚、科技含金量高；綱領(lǐng)性文件也將為深圳產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展指明方向和帶來新的發(fā)展契機(jī)。

今年年初發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略定位為建成世界新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。同時(shí)要求深圳繼續(xù)發(fā)揮作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)、全國性經(jīng)濟(jì)中心城市和國家創(chuàng)新型城市的引領(lǐng)作用，努力成為具有世界影響力的創(chuàng)新創(chuàng)意之都。

最新的《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》提出將給予深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定的政策支持，包括發(fā)展5G、人工智能網(wǎng)絡(luò)空間科學(xué)與技術(shù)、生命信息與生物醫(yī)藥技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以及圍繞深圳建成國際科技信息中心、科技創(chuàng)新中心、綜合性國家科學(xué)中心等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。螺螄粉

隨著戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，其產(chǎn)業(yè)鏈上各個(gè)環(huán)節(jié)收留量擴(kuò)大，將會(huì)帶來不同類型產(chǎn)業(yè)物業(yè)空間需求的增長。

2018年深圳第二產(chǎn)業(yè)增加值9961.95億元，增長9.3%，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為41.1%。四大支柱產(chǎn)業(yè)中的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值和物流業(yè)增加值分別為8296.63億元和2541.58億元。除了夯實(shí)支柱產(chǎn)業(yè)外，深圳也在大力育發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，2018年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值合計(jì)9155.18億元，比上年增長9.1%，占地區(qū)生產(chǎn)總值比重37.8%。

在支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，深圳也是不遺余力。M0和W0用地的供給，為產(chǎn)業(yè)和物流的發(fā)展拓展了物業(yè)空間，滿足產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)更高品質(zhì)物業(yè)的需求，進(jìn)步了土地利用效率。

《深圳市產(chǎn)業(yè)區(qū)塊線治理辦法》限制工改M0，并且對(duì)M1用地的開發(fā)提出要求，通過“產(chǎn)業(yè)上樓”的方式留住產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，尤其是高端制造環(huán)節(jié)。以此看來，未來深圳產(chǎn)業(yè)物業(yè)供給會(huì)隨之增多，空運(yùn)報(bào)價(jià) 海運(yùn)價(jià)格，整體市場將會(huì)呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

固然當(dāng)前市場整體需求不旺，但部分行業(yè)的企業(yè)尋租仍表現(xiàn)積極。從第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部跟進(jìn)的客戶來看，來自國外的第三方物流、零售及來自國內(nèi)的智能制造等行業(yè)的租戶在深圳積極尋租合適的物業(yè)空間。從今年景交的案例可以看出，智能制造（上海賽凱智能）、機(jī)器人（北京梅卡曼德）以及部分行業(yè)小規(guī)模生產(chǎn)環(huán)節(jié)等在租賃市場表現(xiàn)仍較為活躍。

受益粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)零售發(fā)展，海運(yùn)報(bào)價(jià) 國際快遞，物流地產(chǎn)需求將外溢

物流需求與產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場發(fā)展緊密相關(guān)，大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)和零售業(yè)發(fā)展較快，促進(jìn)大量物流配送與倉儲(chǔ)需求的增長；同時(shí)，受益于大灣區(qū)良好的交通設(shè)施，空運(yùn)報(bào)價(jià) 海運(yùn)價(jià)格，物流地產(chǎn)發(fā)展迅速。

對(duì)于深圳來說，高標(biāo)準(zhǔn)物流倉一直供給稀缺，即便短期出現(xiàn)了空置，隨著市場的發(fā)展將很快被吸納。考慮土地利用效率的題目，深圳未來新增物流用地的可能性不大，因此，一部分需求靠存量的倉庫來滿足，另一部分需求將需要轉(zhuǎn)移到惠州、肇慶、江門等城市。

第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事龔勇高表示，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的規(guī)律、政策支持以及螺螄粉市場的表現(xiàn)來看，深圳產(chǎn)業(yè)物流市場的未來呈向好態(tài)勢，同時(shí)隨著深圳高標(biāo)準(zhǔn)物流倉供不應(yīng)求的情況加劇，物流倉儲(chǔ)需求外溢的趨勢將逐漸明晰。